疫情對北京寫字樓市場沒有決定性影響
進入2020年，新冠肺炎疫情成為第一只影響全世界的黑天鵝事件。在整個一季度，疫情幾乎凍結(jié)了中國所有經(jīng)濟活動，并開始在全球范圍蔓延。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年1到2月，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實際下降13.5%，全國固定資產(chǎn)投資同比下降24.5%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.3%。數(shù)據(jù)真實的反映了疫情對于經(jīng)濟的負面影響非常顯著，但在這樣不利的經(jīng)濟環(huán)境下，中國的疫情從三月份開始得到了非常有效的控制。從政策選擇來看，中國付出了較大的短期代價，換來了居民的生命安全和更長期的經(jīng)濟增長潛力。我們認為隨著中國逐步消滅新冠肺炎疫情，中國經(jīng)濟將會是第一個從疫情的陰霾中逐步復(fù)蘇的經(jīng)濟體。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示：“在這樣的大環(huán)境下，整個一季度北京甲級寫字樓租賃市場同樣處于市場冷凍狀態(tài)，幾乎所有的租賃交易活動都處于暫停或延遲的狀態(tài)。然而，我們對于市場的整體判斷是疫情對于北京寫字樓租賃市場沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。在市場新租活動被凍結(jié)，部分租戶租約正常到期，以及成本因素成為企業(yè)的重要考量等多種因素的作用下，本季度凈吸納量的數(shù)據(jù)也反映出和宏觀經(jīng)濟相同的走勢。本季度北京市場的凈吸納量達到創(chuàng)歷史記錄的-81,000平方米，這也是北京市場第一次出現(xiàn)連續(xù)兩個季度的負凈吸納量。除了CBD和麗澤子市場外，其他市場都錄得負凈吸納量，其中以燕莎子市場的負凈吸納量變化最為明顯，達到了-64,000平方米。僅從數(shù)字變化來看，大量負凈吸納量意味著企業(yè)開始出現(xiàn)從甲級寫字樓向乙級或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷的跡象，同時還包含了由于成本因素退租或正常合約到期而新出的空置面積。在正常的市場環(huán)境下，新增空置面積會在很大程度上被新租面積所抵消，但處于疫情狀態(tài)下的市場，這部分本應(yīng)通過正常租賃交易所去化的面積卻無法被需求所吸納。”
雖然本季度無新增供應(yīng)量，但市場需求受到抑制，導(dǎo)致空置率環(huán)比提升0.8%，同比上漲5.9%，達到16.7%。其中燕莎商圈空置率上漲幅度最大，同比上漲6.1%，季度空置率上升為存量租戶租約到期搬遷或縮減面積所致。由于空置率逐步走高，全市甲級寫字樓租金水平也處于下調(diào)通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各個商圈均呈現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌，其中燕莎商圈跌幅居首，達到環(huán)比-5.4%；長期價格堅挺的金融街和中關(guān)村也出現(xiàn)松動，環(huán)比分別下調(diào)-1.4%和-3.1%。整體市場環(huán)境依然更有利于租戶，有搬遷或擴租需求的租戶可以比較積極的在市場中尋找性價比更高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)進行辦公空間升級。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為：“由于受到疫情影響較小，目前IT行業(yè)的需求占比較大，這個行業(yè)的需求恢復(fù)也是最快的。由于海外總部受到疫情的影響，大部分外資公司整個三月份都處于停滯狀態(tài)，預(yù)計該情況會進一步延續(xù)到二季度，預(yù)計會有更多的海外公司尋求降低成本的計劃。”由于租金下調(diào)，空置率上升，對于租戶來講已經(jīng)出現(xiàn)了一個減負提升辦公品質(zhì)的機會窗口。疫情的出現(xiàn)也讓很多企業(yè)重新審視并指定新的辦公策略，更深入的思考如何進一步提高辦公效率。對于寫字樓業(yè)主，嚴區(qū)海建議：“寫字樓業(yè)主對于目前的市場情況應(yīng)該積極調(diào)整租賃策略，更靈活的通過多種方式留住老客戶，拿下新客戶，在這個時期保持出租率更為重要。
高力國際華北區(qū)研究部陸明對此的觀點是：“北京市場的核心問題依然是高供應(yīng)量推高空置率。2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會持續(xù)攀升，有可能會進一步突破20%。然而，疫情延緩了很多在建項目的工程進度，因此我們預(yù)計會有部分項目將延遲入市，這從一定程度上減輕了市場的供給壓力。隨著疫情的逐步緩解，我們預(yù)計市場活動會在二季度出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇跡象。同時，我們維持在2019年四季度對于市場租金高位盤整態(tài)勢的基本判斷，在疫情的影響下，租金的調(diào)整幅度將加大。基于目前疫情后期的市場狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量的逐步入市，租金預(yù)期大概會在明年發(fā)生轉(zhuǎn)變。”
目前由于海外市場的不確定性大幅增加，整體疫情的影響大概率會延續(xù)到下半年。然而，從中國經(jīng)濟自身的角度來看，疫情導(dǎo)致的最困難時刻正在結(jié)束。我們一直強調(diào)，2020年的市場關(guān)注點不應(yīng)只是經(jīng)濟增速，更應(yīng)該關(guān)注各類積極政策帶來的拉動效應(yīng)。嚴區(qū)海董事總經(jīng)理判斷：穩(wěn)就業(yè)和新基建是今年宏觀調(diào)控最重要的兩個方面，其中新基建將成為中國下一階段供給側(cè)改革的重要抓手。新基建包括5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等七大方向。就當前發(fā)展走向而言，疫情對于需求端的影響只是暫時的，但是對于供給端卻有著深遠的影響。新基建的大規(guī)模鋪開將進一步提升通過科技升級所帶來的經(jīng)濟質(zhì)量。以新基建為首的產(chǎn)業(yè)革命將會加快整個中國的產(chǎn)業(yè)鏈升級，甚至重構(gòu)中國在當前世界經(jīng)濟格局下的影響力。全世界都在盯著中國后疫情時期的政策有效性和經(jīng)濟恢復(fù)力。在全球降息和量化寬松的大趨勢下，我們相信中國經(jīng)濟的逐步企穩(wěn)將給全球投資者帶來信心，下半年資金會加大流入中國市場，布局無疫情且經(jīng)濟企穩(wěn)的市場會成為全球避險資金的首選。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為內(nèi)外資本抗周期最佳防守工具
作為對新型冠狀病毒疫情的回應(yīng)，中央與地方各級政府已出臺一系列財政和貨幣政策以扶持經(jīng)濟增長；同時，隨著國內(nèi)疫情防控形勢向好，各行各業(yè)積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)下疫情能夠持續(xù)受到控制，境內(nèi)外資本對我國政府的高效及市場和社會的穩(wěn)定高度關(guān)注。高力國際中國區(qū)資本市場部董事總經(jīng)理汪蓓認為：“房地產(chǎn)投資需求長期存在，疫情只會影響市場投資節(jié)奏，國內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為內(nèi)外資本抗周期下的最佳防守工具，交易會在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一定的釋放，消化之前所壓抑的需求。由于國際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對慢于內(nèi)資投資人。”
北京2020一季度共錄得3筆大宗交易成交，分別是綜合體、酒店及寫字樓。最大的交易是位于朝陽區(qū)的LG雙子塔，該項目自去年下半年入市后“花落誰家”一直是投資界熱議的話題，最終，新加坡主權(quán)基金GIC以11億美元將其收購，占一季度總成交額的92%。
自3月下旬以來，投資者已逐步恢復(fù)活躍度，在北京市場尋找投資機會，安排勘察項目等。其關(guān)注重點仍將是寫字樓市場，除了城市更新類項目外，已具有現(xiàn)金流的持有型物業(yè)亦成為投資人關(guān)注的類型。
此外值得一提的是，這次疫情雖然對大部分行業(yè)帶來負面影響，但線上科技公司，醫(yī)藥與醫(yī)療公司以及云計算，大數(shù)據(jù)等行業(yè)由于疫情影響需求反向增加，其承租能力穩(wěn)定且有擴張的可能性，這些行業(yè)普遍都分布在有產(chǎn)業(yè)聚集性的商務(wù)園區(qū)，例如中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)園等，因此商務(wù)園項目將可能成為具有增長爆發(fā)力的子市場。
疫情下的零售商業(yè)走向
針對于北京零售商業(yè)的恢復(fù)情況來看，截止到3月底北京購物中心基本恢復(fù)了正常營業(yè)時間，北京前門和王府井步行街商家開業(yè)率仍與疫情前有較大差距，主要受旅游業(yè)未恢復(fù)影響。據(jù)商務(wù)部重點監(jiān)測1000家零售企業(yè)日均銷售額來看，2月下旬比中旬增加5.6%，全國消費市場觸底回升。通過近20個購物中心的觀測，3月下旬購物中心品牌營業(yè)率在80%-90%左右，目前兒童樂園、教育、娛樂類（KTV、影院）業(yè)態(tài)仍處于關(guān)閉狀態(tài)。其它業(yè)態(tài)進店消費人群明顯增加，餐飲類平均上座率在25%左右，生鮮類超市客流密度大于其它業(yè)態(tài)。
同時，我們也觀察到疫情對于整個行業(yè)正在帶來各種變化。由于疫情，線下實體銷售跌入歷史谷底，很多連鎖優(yōu)質(zhì)品牌開始整合資源開通了線上銷售渠道。例如，餐飲行業(yè)受到重創(chuàng)，品牌紛紛加大外賣維持經(jīng)營，以減少損失。整個一季度生鮮類超市外送提升3-4倍，隨之出現(xiàn)用人短缺，各行業(yè)開始出現(xiàn)抱團取暖共享員工的現(xiàn)象。大的連鎖超市銷售額不降反升，這其中線上平臺功不可沒。在線下銷售陷入困境的時候，銷售人員積極通過APP、抖音、公眾號、微信群等小程序轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，通過各類推廣和直播拉近了與消費者的距離，為線上銷售提升起到了積極作用。
此次疫情期間，零售服裝、餐飲、娛樂、線下教育等行業(yè)受到極大影響，疫情嚴重時客流減少超過80%，整體停業(yè)超過70%，銷售額已至冰點，截至3月底仍未完全恢復(fù)營業(yè)。疫情期間大部分購物中心對商戶做了1-3個月不等的免租優(yōu)惠，但人員工資仍是一個較大成本，客流恢復(fù)仍需一定時間，部分商家對工作人員進行了縮減以此緩減成本壓力。傳統(tǒng)零售、餐飲等業(yè)態(tài)目前基本停止了新的擴張，新的發(fā)展戰(zhàn)略要在疫情后重新制定。
消費者紛紛通過各類APP開始線上消費，線上可以滿足日常的大部分需求，線上優(yōu)惠力度和便利性正在改變我們的消費習(xí)慣，疫情結(jié)束后仍將產(chǎn)生深遠影響。80后，90后從外賣主力消費群轉(zhuǎn)變成為大廚，生鮮類半成品食物成為消費熱點，中老年人通過智能手機開啟網(wǎng)購模式，成為新的網(wǎng)絡(luò)消費人群。健康、養(yǎng)生類產(chǎn)品成為新的消費增長點。
由于購物中心品牌眾多，高力國際零售服務(wù)部劉瑞京的建議是增加線上銷售平臺的建立，將經(jīng)營的品牌商品同步到線上，線上線下的相互結(jié)合會提升銷售額。品牌方也可以通過自有會員體系建立線上銷售模式，加大線上推廣和宣傳來提升銷售額。現(xiàn)代消費已滿足電子支付，訂單、物流智能化處理，消費客層及數(shù)據(jù)的分析，建議經(jīng)營方加強數(shù)據(jù)的分析和整理，對消費者消費特點進行深入研究，更好的提供精準服務(wù)。建議經(jīng)營者未來對一線人員增加線上銷售培訓(xùn)，同時通過各類平臺提升線上銷售和服務(wù)的新技能。
零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢
由于疫情的影響，開發(fā)商對于零售商業(yè)選址邏輯發(fā)生了變化。首先，公共衛(wèi)生安全重視度的提升將重塑商業(yè)選址邏輯。從客流來看，從首選客流密度大的地段轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣邔土髻|(zhì)量的追求；從區(qū)位來看，從首選市中心等交通便利的區(qū)位轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚪紖^(qū)化發(fā)展；從交通來看，從偏好地鐵上蓋及其他公共交通樞紐轉(zhuǎn)變?yōu)橐圆叫屑八饺似嚍閷?dǎo)向的商業(yè)選址模式。其次，由于此次疫情中居民的活動軌跡成多中心發(fā)散，不再是目的型購物中心等人員高度集中的區(qū)域，因此強輻射型商業(yè)的集聚將轉(zhuǎn)變?yōu)閲@社區(qū)發(fā)展的零售商業(yè)。最后，針對于社區(qū)居民提供一站式服務(wù)的社區(qū)型購物中心將成為未來發(fā)展熱點，包含了購物，餐飲，娛樂，文化，運動，親子，休閑和社交等功能。
高力國際華北區(qū)咨詢服務(wù)部高級董事付茂華推斷體驗創(chuàng)新會成為實體商業(yè)PK電商更重要的手段。受疫情影響，電商對實體商業(yè)的沖擊不斷加深，而互動性與體驗性是實體商業(yè)不可替代的特性。商場可以通過情感共鳴、沉浸式打造、線上線下融合等手段增強實體商業(yè)的體驗性，打造創(chuàng)新點，提升購物體驗。以情感共鳴為例，商場可以通過品類組合、門店空間設(shè)計、消費體驗塑造，與消費者產(chǎn)生情感共鳴，形成對目標客戶群的強大吸引力，例如上海的LANEHUB瓴里家居體驗店塑造高品位生活體驗空間；i.t blue block打造多主題的全新概念店。至于沉浸式打造，零售業(yè)項目可通過沉浸式環(huán)境打造與沉浸式業(yè)態(tài)整合吸引消費者，提升購物體驗，如北京SKP南館SKP-S以“數(shù)字-模擬-未來”(Digital-Analog Future)為主題，為消費者制造一個超現(xiàn)實的購物場景。線上線下融合則是難度更高的手段，不僅需要從商業(yè)邏輯上打通線上和線下，甚至需要在組織架構(gòu)，技術(shù)儲備和人員培訓(xùn)等方面做出系統(tǒng)化戰(zhàn)略規(guī)劃，如澳洲的Westfield集團創(chuàng)建Westfield Labs數(shù)字機構(gòu)，推出了商場無票手機智能停車，手機點餐等便民的應(yīng)用程序。
商場越來越重視通過科技手段來保障公共衛(wèi)生安全。在此次疫情中，高科技手段的廣泛整合應(yīng)用為集中式商業(yè)提供安全保障，將是未來重點的發(fā)展方向。購物中心可利用5G紅外熱成像測溫、紅外感應(yīng)開關(guān)、無接觸終端、室內(nèi)微氣候監(jiān)測系統(tǒng)、科技手段解決商場內(nèi)部環(huán)境問題以及對人流健康全方位監(jiān)測，實現(xiàn)公共衛(wèi)生安全工作的透明化、及時化。
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